mis à jour le 23/03/2026

Pour les foyer lourdement imposés, le dispositif Denormandie offre des opportunités de défiscalisation très intéressantes grâce. Ce mécanisme fiscal vise à encourager la rénovation de logements anciens dans des centres urbains en difficulté pour les mettre en location, tout en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Le dispositif Denormandie est un mécanisme fiscal encadré par l’article 199 novovicies du Code général des impôts. Il s’adresse aux contribuables français qui acquièrent un logement ancien nécessitant des travaux (ou déjà rénové) pour le louer nu à usage de résidence principale. C'est encore une alternative à la défiscalisation en Malraux ou en Monuments historiques.

L’objectif principal est de :

• Revitaliser des quartiers anciens où l’habitat est dégradé ;

• Augmenter l’offre locative rénovée ;

Permettre aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu.

Pour bénéficier des avantages fiscaux en Normandie :

• Localisation : le bien doit être situé dans une commune éligible au dispositif (villes concernées par le programme Action Cœur de Ville ou convention ORT, ou copropriétés en difficulté).

• Travaux : les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (acquisition + travaux).

• Durée de location : l’investisseur doit s’engager à louer le logement au minimum 6, 9 ou 12 ans.

• Il faudra louer en "nu". si vous louez avec un bail "meublé" vous perdez votre avantage fiscal et vous vous exposez potentiellement au remboursement des avantages fiscaux qui vous ont été octroyés.

Respect des plafonds : loyers et ressources du locataire doivent respecter des plafonds définis par décret selon les zones.

Le principal avantage du dispositif Denormandie est une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient du bien (acquisition + travaux), avec des taux variables selon la durée de l’engagement de location :

• 12 % de réduction pour un engagement de 6 ans ;

• 18 % pour 9 ans ;

• 21 % pour 12 ans.

Cette réduction est plafonnée à 300 000 € d’investissement par an et à 5 500 €/m² de surface habitable.

Avant de se lancer :

• Vérifier l’éligibilité de la commune ou de la copropriété ;

• S’assurer que les travaux respectent les seuils requis et les normes (parfois liées à la performance énergétique) ;

• Prendre en compte le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an en métropole).

Le dispositif Denormandie reste aujourd’hui une des solutions de défiscalisation immobilière pertinentes pour investir dans l’ancien en Normandie, tout en participant à la rénovation des logements et à la valorisation patrimoniale. Une étude approfondie de chaque projet et des conditions spécifiques à chaque bien et ville est indispensable pour maximiser l’avantage fiscal et la rentabilité globale.