La SCI est une société civile régie par les articles 1832 et suivants du Code civil. Elle a pour objet principal la détention et la gestion de biens immobiliers. Les associés détiennent des parts sociales, proportionnelles à leurs apports.

Une SCI peut être composée de deux associés au minimum, personnes physiques ou morales, et peut être soumise :

• soit à l’impôt sur le revenu (IR) par défaut,

• soit, sur option, à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les statuts de la SCI permettent d’organiser librement :

• la répartition des pouvoirs,

• les règles de prise de décision,

• les modalités d’entrée ou de sortie des associés.

Cette souplesse statutaire est un atout majeur par rapport à l’indivision, souvent source de blocages.

La SCI facilite l’investissement immobilier à plusieurs, que ce soit en famille ou entre partenaires. Elle permet :

• de clarifier les droits de chacun,

• d’éviter les conflits liés à l’indivision,

• d’assurer une continuité de gestion en cas de décès d’un associé.

La SCI est fréquemment utilisée dans une logique de transmission patrimoniale. Elle permet notamment :

• la donation progressive de parts sociales,

• le recours au démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété),

• une transmission anticipée et maîtrisée du patrimoine immobilier.

Les règles applicables sont celles des droits de donation prévues par le Code général des impôts.

Selon l’option fiscale retenue, la SCI peut répondre à des objectifs différents :

• à l’IR : transparence fiscale, imposition des revenus entre les mains des associés,

• à l’IS : amortissement des biens, imposition des bénéfices au niveau de la société.

Ce choix doit être effectué avec une vision à long terme, car l’option pour l’IS est en principe irrévocable.

Créer une SCI implique :

• la rédaction de statuts,

• une immatriculation,

• des obligations comptables et juridiques récurrentes.

La gestion est donc plus contraignante qu’un investissement immobilier en direct.

Dans une SCI, les associés sont responsables des dettes sociales à hauteur de leur participation dans le capital, de manière indéfinie.

Même si cette responsabilité est proportionnelle, elle constitue un point de vigilance important, notamment en cas d’endettement.

Selon le régime fiscal choisi, la cession d’un bien ou des parts peut entraîner :

• une imposition sur la plus-value,

• une fiscalité différente de celle applicable en détention directe.

En SCI à l’IS, la taxation des plus-values peut être sensiblement plus élevée qu’en SCI à l’IR.

La SCI n’est pas adaptée à tous les profils d’investisseurs, notamment :

• pour des projets de courte durée,

• pour une résidence principale,

• lorsque la simplicité et la liquidité sont prioritaires.