En location nue, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les charges déductibles permettent de réduire le revenu imposable, mais dès que le bien devient rentable, la fiscalité peut être lourde. Les loyers nets sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux, ce qui réduit sensiblement la rentabilité nette de l’investissement.

En location meublée, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Ce régime permet notamment d’amortir le bien immobilier et le mobilier. Grâce à ces amortissements, le résultat fiscal peut être fortement réduit, voire nul, pendant plusieurs années, tout en conservant un cash-flow positif.

Le choix entre location nue et meublée dépend de plusieurs critères : objectif patrimonial, horizon de détention, niveau d’imposition et stratégie globale. La fiscalité est un levier puissant, mais elle ne doit jamais être analysée isolément.